목차
부동산 계약서 기본 준비사항
계약서 작성 전 필수 확인 체크리스트
매매 계약서 작성 단계별 방법
전월세 계약서 작성 단계별 방법
계약서 주요 조항 체크포인트
필요 서류와 준비 팁
계약 후 주의사항 및 취소 방법
초보자 실수 사례와 대처법
부동산 계약서 기본 준비사항
부동산 계약서를 작성할 때 가장 먼저 가용자금을 확인하세요.
매매라면 대출 계획을 세우고, KB부동산에서 아파트 시세와 실거래가를 조회해 적정 가격인지 파악하세요.
전월세라면 보증금과 월세 총액이 소득의 30%를 넘지 않도록 계산합니다.
계약 전 네이버페이 부동산이나 부동산114에서 매물 정보를 수집해 시세를 비교하세요.
2023년 기준 아파트 실거래가 평균 상승률은 5.2%로, 최근 1년 데이터를 반드시 확인하세요.
2. 계약금은 매매 시 10% 이내, 전월세 시 보증금의 10%로 제한합니다.
3. 모든 합의사항을 계약서에 명확히 기재하세요.
계약서 작성 전 필수 확인 체크리스트
초보자가 부동산 계약서를 작성하기 전에 이 체크리스트를 꼭 확인하세요.
1. 매도인·임대인의 신분증 사본 확보.
2. 부동산 등기부등본 발급(대법원 인터넷등기소에서 1,000원에 즉시 발급).
3. 건축물대장과 토지대장 출력(정부24 사이트 무료).
4. 실거래가 조회(국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 6개월 거래 내역 확인).
5. 중개보수 상한요율 준수(매매 0.9%, 전월세 0.8% 이내).
이 단계에서 이상이 있으면 계약을 보류하세요.
특히 빌라나 단독주택은 8월 28일 네이버페이 부동산 빌라 시세 서비스 오픈 이후 데이터를 활용하세요.
KB부동산 AI예측시세로 미래 가치도 예측 가능합니다.
매매 계약서 작성 단계별 방법
매매 계약서는 표준 양식을 사용하세요.
국토교통부 제공 양식(부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호 서식)을 다운로드해 작성합니다.
단계는 다음과 같습니다.
| 단계 | 내용 | 주의점 |
|---|---|---|
| 1단계 | 당사자 정보 기재(성명, 주민번호, 주소) | 법정대리인 여부 확인 |
| 2단계 | 부동산 명세(주소, 면적, 구조) | 등기부등본과 일치 |
| 3단계 | 거래가격 및 지급일(계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%) | 현금·대출 비율 명시 |
| 4단계 | 인도일 및 등기 이전일(인도 후 60일 이내) | 위약금 10% 합의 |
| 5단계 | 특약 사항(하자보수 책임, 인테리어 허용 등) | 손해배상액 구체화 |
| 6단계 | 서명 및 날인(도장 생략 시 서명만) | 2통 작성 후 교부 |
계약금 지급은 은행 송금으로 증빙하세요.
잔금일은 소유권 이전등기와 동시 진행하며, 법정기한은 계약일로부터 30일입니다.
중요: 매매 계약 후 30일 이내에 관할 지자체에 거래신고 필수(온라인 신고 가능).
전월세 계약서 작성 단계별 방법
전월세는 주택임대차보호법에 따라 2년 자동연장 계약입니다.
표준 전월세 계약서(국토부 양식)를 사용하세요.
단계별로 진행합니다.
- 금지로 평문 숫자 사용
1. 당사자 정보와 주택 명세 기재(전용면적, 보증금, 월세 명확히).
2. 계약기간(2년, 자동갱신)과 차임증가율(5% 이내) 명시.
3. 보증금 반환일(퇴거 후 2주 이내)과 이자율(변동금리 기준 연 3% 적용).
4. 특약(반려동물 금지, 인테리어 제한 등).
5. 확정일자 부여(임대인 동의 후 주민센터 방문, 계약일로부터 1개월 이내).
6. 서명 후 보증금 입금.
퇴거 시 보증금 반환 지연 시 연 12% 지연배상금 청구 가능합니다.
계약서 주요 조항 체크포인트
계약서 검토 시 이 조항들을 반드시 체크하세요.
1. 부동산 하자담보책임(매매 3개월~1년, 수리비용 매도인 부담).
2. 계약취소 조건(계약금 포기 또는 2배 배상).
3. 인테리어 공사 허용 범위(벽지 변경만 허용 등).
4. 공과금 정산 기준(계약 종료일 기준 1개월분).
5. 분쟁 해결(지방법원 관할).
모호한 표현은 피하고 숫자로 구체화하세요.
예: “하자 발견 시 14일 이내 수리”.
특약에 ‘실거래가 기준 인상 불가’ 조항 추가로 임대료 폭등 방지하세요.
필요 서류와 준비 팁
계약서 작성에 필요한 서류는 다음과 같습니다.
1. 신분증 원본 및 사본.
2. 등기부등본(발급일 3개월 이내).
3. 건축물대장.
4. 실거래가 확인서.
5. 가족관계증명서(대리인 경우).
6. 인감증명서(잔금 시 필수, 발급기한 3개월).
팁: 정부24 앱으로 대부분 온라인 발급(등기부등본 400원, 인감증명 4,000원).
중개사는 계약 전 모든 서류를 검토합니다.
| 서류명 | 발급처 | 비용 | 유효기간 |
|---|---|---|---|
| 등기부등본 | 대법원 인터넷등기소 | 1,000원 | 발급일 기준 자유 |
| 인감증명서 | 주민센터 | 4,000원 | 3개월 |
| 실거래가 확인서 | 국토부 래미사이트 | 무료 | – |
계약 후 주의사항 및 취소 방법
계약 후 매매는 소유권 이전등기(잔금일 당일)를, 전월세는 확정일자를 받으세요.
취소 시 매매 계약금 반환 청구(법원 소송 3~6개월 소요), 전월세는 1개월 전 통보로 무상해지 가능.
위약금은 계약금의 10%입니다.
분쟁 시 공인중개사협회 무료 조정 신청(접수 후 30일 내 해결).
초보자 실수 사례와 대처법
실수 1: 시세 미파악으로 과다 지불 – KB부동산 실거래가로 최근 3건 비교.
실수 2: 특약 누락으로 하자 분쟁 – 계약서에 “거주 전 점검 후 하자 없음 확인” 기재.
실수 3: 확정일자 미부여로 우선권 상실 – 계약 다음날 주민센터 방문.
실수 4: 중개보수 초과 – 상한요율 0.9% 초과 시 환불 청구(공정위 신고).
이러한 사례를 피하면 안전합니다.
법률구조공단 무료 상담(국번없이 132) 이용하세요.
계약 전 검토로 분쟁 80% 예방.
지연 시 연 5% 지연이자 청구 가능하며, 민사소송으로 2배 배상 요구.
차임 인상은 5% 상한(주택임대차보호법 제7조).
지방세 상세 계산기(위택스 사이트) 사용.
공동소유 여부 등기부등본 필수 검토, 하자 다수 발생 쉬움.
